2021年度观察 | 集中供地先热后冷，土拍市场延续低溢价时代
腾付通官网整理报道：
（文/张志峰 编辑/马友友）试水一年的2021集中供地临近收官。
这一年22个试点城市中，除宁波将在2022年1月18日进行第三次土拍外，其他城市全部完成了2021年度最后一批集中土拍。
身处房地产行业的上游，集中供地政策也成为供给侧改革的核心措施之一，对全国楼市总体走向影响深远。
业内普遍认为，集中供地增加了土地市场透明度，从而稳地价、稳房价。随着集中供地政策进一步完善和推广，全国各地对于土地财政的依赖将逐步减轻，土地高溢价时代成为过去式；同时，房地产市场信心短期内难以恢复，明年上半年土地成交端难有明显回暖，城市间分化将进一步凸显。
22城土地出让金2.2万亿
公开资料显示，集中供地政策首次亮相于2021年2月26日。彼时自然资源部自然资源开发利用司相关负责人表示，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。要求城市集中发布出让公告，原则上全年不得超过3次；集中组织出让活动，以拍卖方式交易的，连续集中完成拍卖活动。
在此之后，多地发文响应该政策，最终确定为北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、郑州、苏州、无锡、青岛、沈阳等22城。
从总体成交数据来看，受调控政策及市场下行等因素影响，相较于2020年，2021年全国土地市场成交规模整体收缩明显，武汉、合肥、杭州、厦门、重庆、深圳等城市均未能如期完成全年供地计划。
然而从时间和空间领域细分来看，全国土地市场呈现先热后冷趋势，且由于供地规则调整，从“一地难求”到大面积流拍，全国土地溢价率均大幅降温；不同城市之间成交热度分化进一步加剧，中西部及北方部分城市土拍市场进入前所未有低谷，杭州等少数热点城市却已有少许回升迹象。
据观察者网不完全统计，除宁波最后一批集中供地之外，22座城市全年累计成交规划建筑面积约24380万平方米，累计收揽土地出让金超22804亿元。
其中，首轮土拍平均溢价率15.1%，流拍率仅6.27%，22城揽金超万亿元（10705亿元），几乎占到全年土拍总收入的一半。
而第二批集中供地共计流拍89宗地块，撤牌198宗地块，整体流拍撤牌率飙升至32.8%，最终溢价率为4.04%，总成交额6441.43亿元。
至第三批次，尽管总体溢价率依旧保持低位2.39%，但流拍情况已大幅好转，降低至18.47%，土地成交数量与金额均略低于二批。
因此，业内将2021年土拍市场总结为“一热、二冷、三稳”。
“一热、二冷、三稳”
出人意料的是，“集中供地”政策刚刚发布之时，一度被房地产行业视为重大利好政策，港股和A股板块股价暴涨，土地市场热度空前，大小房企纷纷摩拳擦掌，提前备好资金准备“大战一场”。
例如，北京首轮集中出让30宗地块，吸引了超过200家房企角逐，最终10宗地块因触及地价全部上限转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序；再如热门城市杭州，首批集中供地57个地块全部出让，其中41宗地块进入火拼自持比例阶段。
值得一提的是，不少资金实力雄厚的房企为了“抢地”不惜“钻空子”，在深圳、广州等“突破溢价上线后摇号”的城市通过注册“小号”的方式来提高中签率，一时间“马甲遍地走”，最高者一宗地吸引320多个“马甲”，其中60个股权归属于同一家房企，以至于最终想要分辨出中签者是哪家房企还要花费不少功夫。
然而，土地市场的火热与房地产去金融化及“房住不炒”的总体战略南辕北辙。至第二批集中供地，各地纷纷“吸取教训”，密集对拍地规则进行查缺补漏，并对加大竞拍资金审核限制，多城为此几度推迟第二批次集中供地公告时间。
叠加融资渠道收紧、预售金监管等调控政策影响，民营房企因流动性大幅减弱而“集体躺平”，红红火火的全国土拍市场骤然降温，终止出让、流拍、底价成交等成为这场集中供地的“主流”。
如北京43宗地块中仅17宗有房企报名，“弃牌率”超50%；杭州总计挂牌31宗地块，7宗地块终止出让、10宗地块流拍，最终成交地块数量较首次下降75%；广州48宗地块中25宗流拍……
克而瑞数据显示，广州、郑州、长沙、苏州等二轮土拍的成交量降幅均在40%以上，半数城市成交金额较首轮腰斩，郑州、长沙、广州等成交金额跌幅超过70%；总体来看，第二批集中供地平均溢价率仅4.04%，较首批骤然减少10.7个百分点。
然而土地大幅流拍之下，地方财政压力凸显。到了第三次集中供地，多个城市在此前基础上进一步优化了出让条件，如竞买资格、地块起拍价、土地款支付周期等方面有所松动，流拍率得到一定控制，土地市场得以趋稳。
不过，在此背景下各城分化也进一步加剧。
其中，上海、杭州等热点城市土拍市场活跃度明显回升。如杭州35宗出让地块中有24宗触顶摇号，地块触顶率达到69%，参拍民营企业也是各地最高。
相反，东部、中部等部分城市依旧降温明显，长春、沈阳、天津、无锡、郑州等城市的土拍温度持续下降，部分城市撤牌数量和流拍数量仍呈上升态势。
国资兜底，市场低位运行
值得注意的是，在业内看来，第三批集中供地中表现出的流拍率大幅降低情形并不意味着土地市场就此回暖，而是央企及地方性国企“托底”结果，这也被视作国资房企加速占领房地产开发市场份额的关键性节点。
事实上，这一现象从第二批集中供地时就已经初步显现。
不同于首批集中供地，有实力的大型央企还需要通过“马甲”来抢地，此时民营房企普遍流动性承压，加之新的竞拍规则下利润率被压缩，参拍积极性大幅下降。如成都第二批集中供地中，58宗地块吸引了45家房企，其中国企高达30家。
亿翰智库数据显示，第二批次集中供地中，原本与民营房企分庭抗礼的国央企拿地金额、建筑面积占比分别达76%和68%，均较第一批上升20个百分点以上。在北京、广州、深圳三城，国央企拿地金额占比更是达到90%及以上。
至第三批集中供地，国企中除了传统房地产开发的大型企业之外，地方国资委旗下的城投控股企业也大幅参与兜底，部分城市几乎被国资“霸场”，使总体流拍率大幅改善，但绝大多数仍以底价成交，使溢价率相较二次供地进一步压缩。
统计数据显示，长春第三次集中供地成交地块全部由国企、央企摘得；而在深圳和常州等地，仅城投公司拿地比率就超过80%，无锡、深圳、苏州等城市拿地比率超70%，重庆、厦门、上海、济南拿地比率为40%-50%。
有民营房企人士向观察者网表示，这一政策是房地产长效机制的重要组成部分，它的初衷是通过更加公开、透明的供地信息稳定地价，进而稳定房价及预期。预计2022年将会向更多城市推广，但在民营房企流动性危机完全化解之前，集中土拍市场依旧是国企独角戏，因此热度也不会有较大改善。
对于2022年土地市场的走势，克而瑞也预测称，土地市场仍将以稳为主，热度也将延续低位运行。一方面，尽管近期政策利好逐步释放，但这些举措仅利好于现金流比较稳健的房企，大部分企业流动性仍旧总体偏紧，企业拿地态度在明年仍将保持较为谨慎的态度；另一方面，虽然年末大部分城市均调低了土地出让门槛，但整体来看整体仍然较为严格；同时，各地政策调控机制也越发完善和精准。
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