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融资环境回暖?近一周国资房企银行间市场发债300亿

腾付通官网整理报道:

(文/张志峰 编辑/马媛媛)近期,多家房企在银行间市场成功发债,短短数日间,房企融资环境似乎已迅速回暖。

据克而瑞统计数据,自11月10日开始,包括保利发展、招商蛇口、金地集团、北京城投等在内的25家房企及城投企业宣布在银行间市场发债,金额3亿元-30亿元不等,融资总额近300亿元,已超过全行业10月份全部融资额。

值得一提的是,就在11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,多家参会房企称,计划在银行间市场注册发行债务融资工具,矫正偏紧的房地产信贷环境。

这对于资金链紧张的房地产开发行业来说,无疑是一个积极信号。不少人认为,黎明将至,房企的至暗时刻已成过去。

发债主体多为国资房企

所谓的银行间债券市场非金融企业债务融资工具,是指具有法人资格的非金融机构在银行间债券市场发行的,约定一定期限内还本付息的有价证券,包括短期融资券、中期票据、中小企业集合票据和超级短期融资券等,银行间债券市场非金融企业债务融资工具简称为债务融资工具。

有分析人士向观察者网指出,当前房地产的问题,很大程度上和银行此前的信贷工作方式有关。今年四季度是房贷政策的“纠偏季”,银行在执行“三道红线”方面,既有政策将明显调整,各大银行也将更为灵活地把握“三道红线”尺度,在开发贷款等方面将给予积极和充分的支持。

紧接着,就有25家房企及城投企业宣布在银行间市场发债计划,融资总额近300亿元。

其中,融资额度最高的当属招商蛇口。11月12日,企业一口气公布了60亿规模的融资计划,包括30亿元中票,拟用于偿还其他债务融资工具;30亿超短期融资券,拟用于偿还“21招商蛇口SCP002”债券。

据中国银行间市场交易商协会官网信息显示,招商蛇口上一笔中期票据完成注册时间还是一年前,规模仅有16亿元。

而在此之前,保利发展也披露了2021年度第四期中期票据发行文件,发行金额20亿元,期限5年,拟全部用于偿还银行贷款。

除了规模型上市房企之外,地方性城投公司也动作频频,常州城建、镇江城建、乌鲁木齐城建、漳州城投、泰兴城投、济南城建、宜春城投、柳州建投、亳州城建、北京城投等公司,均于近日公布已发行或拟发行的融资计划,其中多笔规模超10亿元。

短短数日间的发债计划,总规模已近300亿元。

而在过去10月份,房企境内发债总额也不过203亿元。

若将时间线拉长,据贝壳研究院近期发布的数据显示,2021年1月份至10月份,房企境内外债券融资累计约7993亿元,较2020年同期下降24%,资金规模减少2463亿元。

因此,融资额度短期大增对于暴雷加速的房地产行业无疑是雪中送炭。

分析人士认为,从本轮房企发债情况来看,参与企业的数量呈越来越多趋势,而且涉及的金额也较大。这对于房企年底的销售回款、维持正常周转作用很大。

融资环境仍严峻

不过,不难发现,此轮发债主体中招商蛇口、保利等为央企,金地、万科等均有深厚国资背景,还有北京城投、光明地产、上海建工、厦门象屿等地方强势国企,鲜有民营房企。

因此,亦有行业人士向观察者网指出,当前房企融资环境的变化,并不代表政策出现大面积松动,而是对房企合理资金需求的满足,且银行在风险偏好上更加严苛,受惠的仍是资质较好的房企,并不代表行业将整体回暖。

上述人士认为,资质稍差的地方国企,甚至部分央企都尚未享受到这波红利,遑论普遍成色不足的民营企业。因此,行业所面临的淘汰风险并未减少,甚至反而在此消彼长间进一步加大。

观察者网发现,过往民营房企赖以“借新还旧”的美元债,近期由于市场频频出现波动,叠加发债成本上行趋势,不仅鲜有新债发行,11月以来包括世茂集团、建业地产、中梁控股、正荣地产及融信中国在内的多家民营上市房企为避免陷入“股债双杀”不利境地,频频回购已发行美元债。

最近一笔发行美元债的房企为港龙中国地产,公告显示,企业11月12日上市的2022年到期1.58亿美元优先票据,年利率高达13.5%,仅次于今年6月花样年发行的票面利率14.5%的美元债。

事实上,房企境外债利率已经连续三个月维持大幅增长。贝壳研究院数据显示,今年10月,房企境外融资共发行6笔债券,发债数量年内第二次降至个位数;境外融资规模约101亿元人民币,环比下降63.3%,同比下降69.6%;同时,债券利率均值突破10%的高点,达到10.65%,较9月大幅上升157个基点。

而步入11月之后,除上文提到一支美元债之外,尚无其他规模房企发行还外债。

11月16日,向来稳健的万科也在内部下发一份“节衣缩食”、打造“战时氛围”的倡议书,也提出要转变黄金时代的惯性思维方式,将经营理念贯穿始终,对不产生价值的动作和开支做减法,花小钱办大事等工作要求。

因此,亿翰智库分析认为,近期融资政策有纠偏迹象,但仅限于国资背景房企,以保证行业平稳过渡,不会出现大的危机即可,融资政策大幅放宽的可能性较低,整体上对市场影响或将有限。

有房企人士告诉观察者网,如今民营房企仍保持节衣缩食过冬状态,大幅降薪、裁员事件时有发生,目前并未有融资环境改善迹象。最为有力的证明是,如融创、恒大两大头部房企,都要靠孙宏斌、许家印两位老板个人出资支援公司,其他房企即便财务状况稍好,也极其有限。

58安居客房产研究院分院院长张波也表示,虽然目前政府端释放一定“维稳”信号,但强监管仍是融资主导方向,如何降负债、保证健康的债务情况、保持稳健的财务表现,依旧是房企面临的主要课题。

不过,亦有部分业内人士认为,首批发债主体虽然多为资质较好国资房企,但对融资环境改善的信号意义十分明显,股市近期变化也体现了相关机构对行业和企业信心的提振。目前房地产行业正在经历高位回调、风险出清,预计明年市场将经历修复阶段并逐步回归平稳,市场信心也将逐步修复。

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